Beinflussbarkeit der Lebenszykluskosten

Der Hebel der frühen Beeinflussbarkeit der Lebenszykluskosten ist in der Immobilienbranche allgemein bekannt. Das Delta zwischen «traditionellen» und «optimierten» Lebenszykluskosten ist aber nur schwer fassbar und lässt sich auch nicht mit Benchmarks beziffern. Die Auflistung der Hebel gibt aber konkrete Hinweise, wie optimierte Lebenszykluskosten erreicht werden können:

• Materialisierung 
  Durch pflegeleichte Materialien, die für die richtige Nutzung am richtigen Ort verbaut sind, können Reinigungs- sowie Unterhaltskosten gesenkt werden.
   
• Zugänglichkeit von Installationen und Bauteilen 
  Mit Revisionsöffnungen am richtigen Ort, mit für Wartungsarbeiten passenden Türbreiten und schwellenlosen Zugängen werden die Kosten für Unterhalt und Reparaturen der technischen Infrastruktur tiefer ausfallen.
   
• Energieeffizienz
  Massnahmen wie eine gut isolierte Gebäudehülle und Fenster sowie energiesparende Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen haben einen entscheidenden Einfluss auf den Energieverbrauch.
   
• Optimierte Betriebsabläufe
  Die gesamte Ver- und Entsorgung ist schon in der Planungsphase detailliert zu planen. Die benötigten Räume und Wege sind so zu planen, dass die Logistik möglichst mit kurzen Wegen und ohne grossen Personal- und Materialaufwand auskommt. Das Gebäude hat sich dem Betrieb anzupassen und nicht umgekehrt.
   
• Wartungsmanagement
  Regelmässige Wartung hilft, grössere Schäden zu verhindern und die Lebensdauer der Gebäudeausrüstung zu verlängern. Ein gut organisiertes Wartungsmanagement trägt dazu bei, die Effizienz des Gebäudes zu maximieren. Die wichtigsten Wartungsverträge sollten bereits in der Erstellungsphase ausgeschrieben werden.
   
• Flexibilität
  Ein flexibles Gebäude kann sich sich ändernden Bedürfnissen anpassen. So kann eine modulare Konstruktion oder flexible Raumgestaltung die Anpassungsfähigkeit erhöhen und Instandhaltungs- und Umbaukosten nachhaltig reduzieren.
   
• Lebenszykluskostenanalyse 
  Eine umfassende Analyse der Lebenszykluskosten kann helfen, die Gesamtkosten des Gebäudes vom Projektierungsstart bis zum Rückbau zu optimieren. Dabei sind alle Kostenfaktoren wie Bau-, Betriebs-, Instandhaltungs- und Entsorgungskosten zu berücksichtigen.

Die einzelnen Massnahmen und die Höhe der effektiven Kosten sind abhängig von der technischen Komplexität und der Nutzung des Gebäudes. Um möglichst optimale Massnahmen und Lebenszykluskosten zu erreichen, empfiehlt sich, bereits in der Projektierungsphase einen Spezialisten für das planungs- und baubegleitende Facility-Management (pbFM) beizuziehen. Brandenberger+Ruosch verfügt über ein spezialisiertes Team, das gerne bei der Optimierung von Neu- oder Bestandesbauten unterstützt.