Projektmanagement als Renditeretter

Investoren wünschen klare und berechenbare Ausgangslagen. Auf dem Bau gibt es aber viele Risiken und Störfaktoren gegenüber einer idealen Welt. Professionelles Projektmanagement hilft mit, bauliche Investitionen im Griff zu behalten und nicht unnötig Rendite zu verschenken. Am Beispiel einer Wohnüberbauung wird im Folgenden ausgeführt, welche Stolpersteine auf dem Weg von der Projektentwicklung bis zum Bezug durch die Mietenden liegen können und welche finanziellen Auswirkungen diese haben.

Das Beispielprojekt liegt in einer grösseren Schweizer Stadt, hat eine Gesamtinvestition von CHF 24 Mio., beinhaltet 45 Wohnungen und generiert Mieteinnahmen von CHF 1.1 Mio. pro Jahr. Die Bruttorendite beträgt 4.58%. Die möglichen Unwägbarkeiten sind aufsteigend nach der Grösse der finanziellen Auswirkungen geordnet und stehen jeweils stellvertretend für eine Klasse von Fällen.

1. Wegen einer Einsprache entsteht eine Bauverzögerung von einem Jahr. Die Zusatzkosten an Zins auf den Landkosten von CHF 3 Mio. betragen CHF 90'000.- Die Rendite sinkt um 0.01%
2. Bauliche Mängel machen häufige Reparaturen auch nach Ablauf der Garantiefrist notwendig. Wegen der Wahl eines schlechten Produkts müssen 10 Storen pro Jahr ersetzt werden. Annahme der Kosten: CHF 10'000.- pro Jahr. Dies verringert die Rendite des Investors unnötigerweise um 0.04%.
3. Aufgrund falscher Einschätzung des Marktes in der Konzeptionsphase haben 4 Wohnungen eine unbeliebte Grösse und deshalb steht davon im Durchschnitt eine leer. Die pro Jahr entgangene Miete beträgt CHF 10'000.- Dieser Sockelleerstand kostet den Investor 0.04% Rendite.
4. Die Wahl eines nicht reinigungsfreundlichen Bodenbelags im Treppenhaus bewirkt, dass ein zusätzlicher wöchentlicher Reinigungszyklus nötig ist. Die Mieten sind bereits am Plafond und die zusätzlichen Nebenkosten können nicht auf die Mieter abgewälzt werden. Die Kosten dafür betragen CHF 10'000.- pro Jahr. Die Rendite sinkt um 0.05%.
5. Wegen Verzögerungen dauert die Bauzeit 6 Monate länger als geplant. Es entstehen Zusatzkosten von CHF 360'000.- für die Zinsen auf dem Land und den bereits getätigten Investitionen. Die Rendite sinkt um 0.07%.
6. Aus Unachtsamkeit sind 4 Wohnungen schlecht konzipiert und die Vermietung muss mit 20% Abschlag auf der ursprünglich vorgesehenen Miete realisiert werden. Es entstehen Mindereinnahmen von CHF 18'000.- pro Jahr. Die Rendite sinkt um weitere 0.07%.
7. In der Planung wurde ein nicht geeigneter Bodenbelag für die Wohnungen ausgewählt und muss ersetzt werden. Es entstehen Kosten von CHF 400'000.- Die einmalige Behebung der Fehlentscheidung kostet den Investor 0.07% Rendite über die ganze Lebensdauer.
8. 10 Mieter machen Mängel an ihrer Wohnung geltend und erhalten 10% Mietzinsreduktion zugesprochen. Dem Investor entgehen während eines Jahres CHF 22'000.- Miete. Die Rendite sinkt in dieser Zeit um 0.09%.
9. Aufgrund eines Planungsfehlers erhöhen sich die Baukosten um CHF 1 Mio. Die Mehrkosten können nicht auf die Miete überwälzt werden. Die Rendite sinkt um 0.18%.
10. Aufgrund einer falschen Markteinschätzung sind die Mieten nicht marktgerecht konzipiert und müssen um 10% gesenkt werden. Die Mieteinnahmen sind dauerhaft CHF 110'000.- tiefer als erwartet. Die Rendite sinkt um 0.46%

Diese Rechenbeispiele aus dem Wohnungsbau veranschaulichen in einfacher Art die grundsätzliche Problematik. Es zeigt sich, dass Fehler mit dauerhafter Wirkung wie z. B. ein dauerhaft nötiger Abschlag auf den Mieten weit grössere Konsequenzen haben als einmalige Ereignisse wie z. B. eine Bauverzögerung wegen einer Einsprache. Weitere Fehler sind nicht direkt als Renditeabschlag zu beziffern, aber trotzdem ärgerlich, beispielsweise, wenn eine Einstellhalle 10 cm weniger Durchfahrtshöhe hat wegen falsch geplanter querender Leitungen.

Es soll an dieser Stelle betont werden, dass auch eine nicht gekonnte Umsetzung eines architektonischen Konzepts ist in der Ausführung einen grossen Schaden für eine Bauherrschaft bedeutet, auch wenn dieser nicht direkt finanziell bezifferbar ist. Bauen ist nicht nur Rendite, auch wenn in diesem Artikel das Thema in den Vordergrund gerückt ist. Professionelles Projektmanagement hilft auch, die kulturelle Leistung des Bauens im Griff zu behalten.

In komplexeren Bauten wie Museen, Spitälern, Labors etc. sind Fehler im Projektmanagement noch weit gravierender als im Wohnungsbau, da unter Umständen Bauherrschaften ihre grundsätzlichen Ziele dadurch nicht erreichen oder aus Ihrer baulichen Investition nicht den gewünschten Nutzen ziehen können. Solche Fehler sind im Nachhinein oft nur sehr schwer korrigierbar, wenn überhaupt. Wie wir vorhin festgestellt haben, sind Fehler mit einer dauerhaften, nicht korrigierbaren Auswirkung die Schlimmsten.

Selbstverständlich hängt die Rendite einer baulichen Investition nicht in erster Linie vom Projektmanagement ab, sondern die grössten Treiber der Rendite auf Immobilien sind Faktoren wie Lage des Objekts oder richtiges Erkennen der Markt- resp. Nutzerbedürfnisse sowie auch der allgemeinen wirtschaftlichen Lage. Wenn sich jedoch eine Bauherrschaft einmal für eine Investition in eine Immobilie entschieden hat, sollte sie nach A auch B sagen und diese professionell umsetzen, ohne dabei Rendite unnötig zu verschenken oder nicht bewusste Risiken einzugehen. Dank professionellem Projektmanagement in allen Phasen von der Projektidee bis zur Realisierung ist dies möglich.

Brandenberger+Ruosch (B+R) hat sich bereits vor fast 60 Jahren auf die Bauherrenvertretung spezialisiert und übernimmt für private und öffentliche Bauherren zum Beispiel die Projektleitung Bauherr. Mit dieser langjährigen Erfahrung kann B+R jederzeit unverzüglich auch in laufende Projekte einsteigen und steuert die übertragenen Bauvorhaben aktiv sowie konsequent auf die Kundenbedürfnisse zu. Dabei gibt B+R die notwendigen Leitplanken passgenau vor, wie beispielsweise den Aufbau der Projektorganisation, die Formulierung der Bestellung, den Aufbau der Budgetierung und Kostenkontrolle oder die Verpflichtung aller notwendigen Planer und Spezialisten. Auf dieser Basis und unter der zielgerichteten Führung der Projektleitung Bauherr kann das Projektteam die einzelnen Planungs- und die Realisierungsziele gemeinsam Schritt für Schritt erreichen. Die Einhaltung der gesetzten Leitplanken und Ziele wird dabei laufend überwacht und bei Phasenabschlüssen im Detail überprüft und dokumentiert. Bei Bedarf greift die Projektleitung Bauherr korrigierend ein und justiert frühzeitig nach.

Grundsätze für eine erfolgreiche Projektabwicklung

Für eine erfolgreiche Abwicklung von Bauprojekten gibt es ein paar einfache Grundsätze zu beachten. Dabei kann eine externe Projektleitung Bauherr, ausgestattet mit genügend Ressourcen, dem nötigen Know-how und entsprechender Führungskompetenz, die Bauherrschaft kompetent und umfassend vertreten. Als optimales Fundament für ein Bauprojekt ist in einem ersten Schritt ein passendes Zielbild zu skizzieren. Dazu sind die Anforderungen und Bedürfnisse der Bauherrschaft zu formulieren. Im weiteren Projektverlauf wird aus diesem Zielbild die konkrete Bestellung herauskristallisiert und deren Erfüllung regelmässig und speziell bei Phasenabschlüssen überprüft. Dadurch ist sichergestellt, dass stets der aktuelle Stand der Anforderungen und Bedürfnisse der Bauherrschaft als Messlatte dient und die entsprechende Zielerreichung gesichert und dokumentiert ist. Als nächstes ist ebenfalls möglichst frühzeitig die Projekt- und Ablauforganisation zu definieren. Dazu gehört auch der Aufbau von wichtigen Projektmanagementhilfsmitteln wie Projekthandbuch, institutionalisiertem Sitzungswesen, Kostenkontrolle, Vorbereitung der Planung. Diese Instrumente definieren die relevanten Leitplanken und Vorgaben und ermöglichen eine aktive Projektsteuerung durch die Bauherrenvertretung. Die Instrumente werden durch die Projektleitung Bauherr periodisch auf ihre Wirksamkeit geprüft und bei Bedarf aktualisiert. Eine klar festgelegte Planung hilft beispielsweise dabei, der Bauherrschaft eine generelle Übersicht über die Abwicklung des Bauprojektes zu verschaffen und zeigt auf, wann welche projektbeteiligten Stellen zum Zuge kommen. Dadurch wird sichergestellt, dass alle Leistungen korrekt, vollständig und zeitgerecht erbracht werden.

Für die Projektabwicklung sind diverse externe Partner zu beauftragen. Die Beauftragung erfolgt basierend auf der definierten Bestellung im Rahmen einer offiziellen Submission, je nach Bedarf freihändig oder nach den Regeln des öffentlichen Beschaffungswesens.

Bauprojekte können aber niemals komplett losgelöst von der internen Stammorganisation abgewickelt werden. Zumindest im Rahmen von Entscheidungsfindungen und Beschlüssen ist die strategische Ebene sowie üblicherweise für die Vertretung von späterem Nutzer und Betrieb die operative Ebene der Stammorganisation einzubeziehen. Dazu müssen die entsprechenden Stellen mit den erforderlichen Kompetenzen und Ressourcen ausgestattet und für die Mitarbeit in der Projektorganisation delegiert werden. Die langjährige Erfahrung von B+R in der Steuerung anspruchsvoller Bauvorhaben beweist, dass die umfangreichen Erkenntnisse mit Bauprojekten aller Art und Komplexität das wichtigste Fundament für eine erfolgreiche Projektabwicklung bilden. Weitere Erfolgsfaktoren sind eine Zieldefinition in geeigneter Schärfe, eine klar festgelegte Projekt- und Ablauforganisation sowie eine verlässliche, aber auch flexible Projektsteuerung mit Augenmass.

Behalten auch Sie ihre baulichen Investitionen im Griff dank professionellem Projektmanagement. B+R bietet genau diese Dienstleistung an. Wir freuen uns auf Sie!